SUN குழுமத்திலிருந்து வெளிவரும் காலை நாளிதழ்

வாழ்க்கை+வங்கி=வளம்!

2022-10-14@ 17:41:51

நன்றி குங்குமம் தோழி

வீட்டுக்கடன் (தொடர்ச்சி..)

அரசுத்துறையின் அனுமதி வீடு என்பது நிலையான சொத்து என்பதால் நமது நாட்டின் சட்டவிதிகளுக்கு உட்பட்டு வீட்டை கட்டுவதோ, வாங்குவதோ நமது கடமையாகிறது. ஒரு வீடு கட்டும் போது வீட்டு மனையின் நீளம், அகலம் மற்றும் அது அமைந்துள்ள தெருவின் அளவிற்கு ஏற்ப வீட்டின் நான்கு புறமும் எவ்வளவு வெற்றிடம் விடவேண்டும், எத்தனை தளங்கள் அமைக்கலாம் போன்ற விதிமுறைகளை அரசாணைகள் நிர்ணயித்துள்ளன. வீட்டுமனை அமைந்துள்ள இடம் கிராமம், நகரம், பெருநகரம் என்ற நிலைக்கு ஏற்றவாறு அரசு முறைப்படுத்தியுள்ள விதிமுறைகள் மாறுபடும். இங்கு வீடு கட்ட பஞ்சாயத்து அல்லது நகராட்சியில் அனுமதி பெற வேண்டும்.

வீடு காற்றோட்டமாக இருக்கவேண்டும், மேலும் அடுத்த வீட்டுமனைக்கு மிக நெருக்கமாக இருக்கக் கூடாது, வண்டிகள் நிறுத்தவும், மரம், செடி, கொடிகள் வளர்க்கவும், மழைநீர் சேமிப்பு வசதி இடம் பெறவும் இத்தகைய விதிமுறைகள் வகுக்கப்படுகின்றன. மாடி வீடு கட்டும் போது தரையின் இட அளவு அட்டவணைக்கு ஏற்ப சதுர அடிகள்தான் கட்ட வேண்டும். வீட்டின் அளவு தெரிந்தவுடன் முதலில் திட்ட வரைபடத்தை அங்கீகரிக்கப்பட்ட பொறியாளரின் மூலம் வரைந்து அதை உள்ளாட்சி அலுவலகத்தில் கட்டணம் செலுத்தி அனுமதி பெற வேண்டும். அதனை வீட்டுமனைக்கு உரிய அலுவலர் நேரில் வந்து பார்வையிட்டு வரைபடத்தில் அரசின் அனுமதி முத்திரையிட்டு, அனுமதி கடிதம் வழங்குவார்கள். இந்த அனுமதிக்கப்பட்ட திட்ட வரைபடமும், கடிதமும் இருந்தால்தான் வீடு கட்ட/வாங்க வங்கியில் கடன் பெறமுடியும்.

அனுமதிக்கப்பட்ட அளவைவிட கூடுதல் அளவுடன் வீடு கட்டினால் சம்பந்தப்பட்ட அரசுத்துறை உரிய நோட்டீஸ் வழங்கி, விதிகளைமீறி கட்டப்பட்டுள்ள வீட்டினை இடிக்க ஆணையிட முடியும். இதனால் வங்கி அதிகாரிகள் வீடு கட்டும் ஒவ்வொரு நிலையிலும் நேரில் வந்து ஆய்வு செய்வர். மின்னிணைப்பு, குடிநீர் இணைப்பு, கழிவுநீர் கால்வாய் இணைப்பு ஆகியவை தேவை என்பதால் அந்த வசதிகளை வழங்கும் அந்தந்த துறைகளில் அனுமதிக் கடிதங்களை பெறவேண்டும். வீட்டைக் கட்டி முடித்தபிறகு வீட்டிற்கான வரி, குடிநீர் மற்றும் கழிவுநீர் வரி பற்றிய விவரங்கள் தெரிவிக்கப்படும். வீட்டுவரி செலுத்திய ரசீதின் நகலை கடன் நிலுவையில் இருக்கும்போது கடன் வழங்கிய வங்கியிடம் வழங்கவேண்டும்.

கட்டுமான நிறுவனமும் அடுக்குமாடி குடியிருப்பும் (Builder  & Flat)

அடுக்குமாடி குடியிருப்பினை கட்டும் கட்டுமான நிறுவனம் அரசாங்க அனுமதி பெற்ற பதிவு செய்யப்பட்ட நிறுவனமாக இருக்க வேண்டும். வங்கிகள் கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கு மிகப்பெரிய அடுக்குமாடி குடியிருப்பினை கட்ட திட்டக்கடன் வழங்குவதுண்டு. அதன்படி கட்டுமான நிறுவனங்களும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் கட்டவிருக்கும் இடத்தை வங்கியிடம் அடமானம் வைத்து பணம் கடனாகப் பெற்று முதற்கட்ட பணிகளைத் துவங்கும். வங்கியிடம் திட்டக்கடன் பெற்று அடுக்குமாடியின் ஒவ்வொரு வீடாக விற்கும்போது வங்கியின் தவணைத் தொகையைத் திருப்பச் செலுத்த வேண்டும்.

ஒரு வீட்டை விற்கும்போது அதனை வாங்குபவரிடமிருந்து பணம் பெற்று வங்கியில் தமது கடன் தவணையை செலுத்தினால் நிலத்தின் பிரிக்கப்படாத பங்கு (Undivided Share - UDS) வீடு வாங்குபவருக்கு உரிமைப் பதிவு செய்ய வங்கி அதனை மட்டும் அடமானத்திலிருந்து  விடுவிக்கும். அவ்வாறு கடன் கடன் தவணையை கட்ட தவறினால், வீடு வாங்குபவருக்கு நிலத்தின் பிரிக்கப்படாத பங்கில் உரிமை கிடைக்காது. வீடு வாங்கும் முன் கட்டுமான நிறுவனம் திட்டக்கடன் வாங்கியுள்ளதா மற்றும் நிலம் அடமானத்தில் உள்ளதா என்பதைத் தெரிந்து கொள்ளவேண்டும்.  

வீடுகட்ட மனை அல்லது அடுக்ககம் (Flat) வாங்கும்போது நாம் கவனிக்க வேண்டிய மிக முக்கிய பதிவுகள்.

*ஒரு மனையின் பயன்பாடு வட்டார அலுவலகத்தில் எவ்வாறு பதிவாகியுள்ளது என்பதைத் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். அது விவசாய நிலமாக பயனில் இருந்தால் அங்கு வீடு கட்ட அரசின் முன் அனுமதி பெற்றிருக்க வேண்டும். விவசாய நிலத்தை விவசாய பயன்பாடு இல்லாமல் வேறு பயனுக்கு மாற்றுவதற்கு அரசின் அனுமதி தேவை.

*மனையின் சர்வே எண்கள் மற்றும் தளப்பரப்பளவு ஆகியவற்றை அரசுப் பதிவுகளின் மூலம் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். திட்ட அனுமதி கடிதம் முதல், திட்ட வரைபடம், வில்லங்கச் சான்றிதழ், வீட்டு உரிமைப்பத்திரம், வீடு கட்டியபின் நிர்ணயித்து வழங்கப்படும் வீட்டுவரி கடிதம் வரை அனைத்திலும் சர்வே எண்கள், பரப்பளவு குறிப்பிடப் பட்டிருக்கும். வங்கிக்கடன் பெறும்போது மனையின் சர்வே எண்கள் மற்றும் தளப்பரப்பளவு வங்கியின் ஆவணங்களிலும் இடம்பெறும்.

*கட்டுமானப் பொருட்களின் விவரம், அவற்றின் தன்மை ஆகியவற்றை தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். கடன் வழங்கும் வங்கியின் சொத்து மதிப்பீட்டாளர் இந்த விவரங்களைக் கேட்பார்.  எழுவது லட்ச ரூபாய் செலவில் கட்டப்பட்ட வீட்டிற்கு எண்பது லட்சம் ரூபாய் என்று உயர்த்தி வங்கியிடம் கடன் பெறமுடியாது. அவ்வாறு செய்தால், கடன் விண்ணப்பம் நிராகரிக்கப்படும். மேலும் வீடு கட்டப் பயன்படும் தண்ணீர் உப்பு அதிமுள்ளதாக இருக்கக்கூடாது.

சிமென்ட் பசுமை நிறத்தில் இருக்கவேண்டும். மூட்டைக்குள் கையை நுழைத்தால் குளுமையாக இருந்தால் நல்ல சிமென்ட். வாளி தண்ணீரில் சிமென்டை போட்டால் மிதக்காமல் அடியில் தங்க வேண்டும். பயன்படுத்தும் இரும்புக் கம்பிகளில் பிசிறுகள், துருக்கள் இருக்கக் கூடாது. கடல் மணல் கலவை இல்லாமல் சலிக்கப்பட்ட மணலாக இருக்கவேண்டும். அதில் தவிடுகளோ தூசுகளோ இருக்க கூடாது. வீடு கட்டப் பயன்படும் செங்கல்கலை சிறிது நேரம் தண்ணீரில் ஊறவைத்து சுரண்டினால், பிசிறு பிசிறாக வராது. நிலக்கரி, சாம்பல், ஜிப்சம் கலவைக் கொண்டு தயாரிக்கப்படும் இன்டர்லாக் செங்கல் மிகவும் உறுதியானது. இவற்றை வங்கியின் சொத்து மதிப்பீட்டாளர் கவனித்து சான்றிதழில் குறிப்பிடுவார்.

* வீடு கட்டுவதை ஒப்பந்த அடிப்படையில் துவக்கி அதற்கான தொகையை முன்பணமாகவோ, கட்டி முடிக்கப்பட்ட நிலையின்படியோ செலுத்த வேண்டும் என்றாலோ,  அடுக்ககம் வாங்குபவர் கட்டுமான நிறுவனம் வரையறுத்து வழங்கும் அட்டவணைப்படி பணம் கட்டவேண்டும் என்றாலோ அந்த விவரங்களை கடன் பெறவுள்ள வங்கியில் முன்னரே தெரிவிக்கவேண்டும்.

அதன் அடிப்படையில்தான் கடன்தொகை மற்றும் தவணைகள் நிர்ணயிக்கப்படும். கட்டாத வீட்டிற்கு வங்கி கடன் வழங்காது. மேலும் தவணைமுறையில் கடன் தொகையை ஒப்பந்ததாரருக்கோ அல்லது கட்டுமான நிறுவனத்துக்கோ வழங்கும் வங்கி நமது கடன் கணக்கில் டெபிட்டான தொகைக்கு மட்டுமே  வட்டியைக் கணக்கிடும். இதனால் நமக்கு வட்டிச்சுமை குறையும். மேலும் ஒவ்வொரு முறையும் நாம் செலுத்த வேண்டிய தவணைப்பணத்தை நாம் ஒப்பந்ததாரருக்கோ அல்லது கட்டுமான நிறுவனத்துக்கோ வங்கியின் மூலம் வழங்கியவுடன் பணத்தை பெற்றுக் கொண்டதற்காக அவர்கள் தரும் ரசீதை வங்கியிடம் வழங்கவேண்டும்.

எந்த அளவிற்கு கட்டிடப்பணிகள் முடிந்துள்ளதோ அந்த அளவிற்கு கடன் பகுதியை வங்கி விடுவிக்கும். அவ்வாறு விடுவிக்கும்போது நாம் செலுத்த வேண்டிய விளிம்புத்தொகையை வங்கியில் செலுத்த வேண்டும். விளிம்புத் தொகையை முன்னரே ஒப்பந்ததாரருக்கு அல்லது கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு வழங்கியிருந்தால் அதற்குரிய ரசீதினை வங்கியிடம் ஒப்படைக்க வேண்டும்.

* நாம் வாங்கவுள்ள வீட்டுமனையை நமக்கு விற்பவர் அதன் உரிமையாளர்தானா என்பதை உறுதிசெய்ய வேண்டும். அதற்கு சில விதிமுறைகள் உள்ளன. மனை ஒருவருக்கு தானமாக வந்திருந்தால் தான செட்டில்மென்ட் பத்திரத்தை வங்கி நியமிக்கும் வழக்கறிஞரின் பார்வைக்கும், சட்டபூர்வ கருத்துக்கும் அனுப்பவேண்டும். மூலபத்திரம் அல்லது தீர்வுப் பத்திரத்தில் வீட்டுமனை வாழ்நாள் முழுவதும் அறக்கட்டளையின் பயன்பாடு அல்லது வணிக நோக்கத்திற்கு என்று எழுதப்பட்டிருந்தால் உரிமையாளருக்கு அதனை விற்பதற்கு உரிமை இல்லை. தனி வீடு கட்டினாலோ, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வாங்கினாலோ நில உரிமையை வங்கியின் வீட்டுக்கடன் திட்டத்தின்படி கடன் பெற நினைப்பவர் உறுதி செய்து கொள்வது நல்லது.

* நிலத்தின் உரிமைப் பத்திரம் தொலைந்துவிட்டது, ஆவணத்தின் சான்றளிக்கப்பட்ட நகல் மட்டுமே உள்ளது என்றும் வீட்டுமனையை விற்பவர் கூறலாம். அத்தகைய சூழலில் அந்த மனையை வாங்குபவர் சொத்துப் பதிவாளர் அலுவலகத்திற்குச் சென்று சொத்தின் சர்வே எண்கள், தளபரப்பின் அளவு ஆகியவற்றை குறிப்பிட்டு மனையின் உரிமையாளர் யார் என்பதையும், அதற்குரிய ஆவணத்தின் நிலை என்ன என்பதையும் அறிந்துகொள்ளலாம். பாகப்பிரிவினை மூலம் பெறப்பட்ட சொத்து என்றால் சொத்தின் பரப்பளவு, எந்த திசையில் விற்பவரின் பாகம் அமைந்துள்ளது, அதன் எல்லைகளை ஒட்டி அமைந்துள்ள சொத்துக்கள் எவருடையவை ஆகிய விவரங்களைத் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும்.  

* விற்கப்படும் நிலம் / வீட்டுமனை பொது அங்கீகாரப் பத்திரம் அல்லது குறிப்பிட்ட சொத்தை விற்பதற்கான அங்கீகாரம் ஆகியவற்றின் மூலம் விற்கப்பட்டால் அந்த ஆவணங்களை வங்கியால் நியமிக்கப்பட்ட வழக்கறிஞரிடம் வழங்கி அவரது சட்டப்பூர்வ கருத்தைப் பெறவேண்டும். அந்த பத்திரத்தின் கால அளவு மற்றும் செல்லுபடியாகும் தன்மை குறித்து தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். சொத்தை விற்பதற்கு அங்கீகரிக்கப்பட்ட நபரின் அடையாளச் சான்றிதழ், இருப்பிடச் சான்றிதழ், வருமானவரிக் கணக்கின் குறியீட்டெண் ஆகியவற்றை பெற்று அங்கீகாரம் மற்றும் அடையாளத்தை உறுதி செய்வது நல்லது.

* கட்டுமானம் நிலுவையில் உள்ள சொத்தை வாங்கும்போது அதற்கு ஜி.எஸ்.டி வரி கட்ட வேண்டும். அரசின் மானியம் பெற்று கட்டும் வீட்டிற்கு ஜி.எஸ்.டி 1 % இல்லையெனில் ஜி.எஸ்.டி 5 % .  வீட்டின் மதிப்பு ரூ.45 லட்சத்திற்குள் இருந்தால் அல்லது கிராமப்புறங்களில் 60 சதுர மீட்டருக்குள்ளும், நகர்ப்புறங்களில் 90 சதுர மீட்டருக்குள்ளும் இருந்தால் ஜி.எஸ்.டி 1 %. அதற்குமேல் மதிப்புள்ள வீடுகளுக்கு ஜி.எஸ்.டி வரி 5%. கட்டிமுடிக்கப்பட்ட வீடுகளையோ அல்லது பழைய வீடுகளையோ வாங்கும்போது அதற்கு ஜி.எஸ்.டி வரி விதிக்கப்படாது.

வங்கியால் நியமிக்கப்படும் வழக்கறிஞர் சொத்துக்குரிய ஆவணங்கள், வில்லங்க சான்றிதழ் மற்றும் உரிய ஆவணங்களைச் சரிபார்த்து ஒரு சான்றிதழ் வழங்குவார். அந்த சான்றிதழில் இந்தச் சொத்தின் உரிமையாளர் இன்னார் என்றும் இதனை வாங்குபவர் இந்தச் சொத்தை வங்கியில் அடமானமாக வைக்க முடியும் என்றும் அவ்வாறு அடமானமாக வைக்க என்ன ஆவணங்களை வங்கியிடம் வழங்கவேண்டும் என்று வழக்கறிஞரால் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். இந்தச் சான்றிதழின் அடிப்படையில்தான் வங்கி சொத்தினை அடமானமாகப் பெற்று கடன் வழங்குகிறது.

மேலும் வழக்கறிஞர் தனது சட்டப்பூர்வ கருத்து மற்றும் சான்றிதழில் பட்டியலிட்டுள்ள ஆவணங்களை வீட்டுமனை விற்பவரிடமிருந்து பெறவேண்டும். உதாரணத்திற்கு மூலப்பத்திரத்தில் ஒன்று அசல் ஆவணம் என்றும் அதனை சொத்தின் விற்பனையாளர் வாங்குபவருக்கு வழங்கவேண்டும்  என்றால் அசல் ஆவணத்தை முழுமையாக வாங்குபவர் பெறவேண்டும். நகலைப் பெறக்கூடாது. சொத்தின் ஆவணங்களில் உள்ள குறைபாடுகளை நீக்க தேவையான சட்டப்பூர்வ சான்றிதழ்கள் மற்றும் ஆவணங்களை வழக்கறிஞர் குறிப்பிட்டிருந்தால் அதை வழங்கிய பிறகு தான் வழங்கறிஞர் தனது இறுதிச் சான்றிதழ் அந்த சொத்தை வாங்கலாமா, வேண்டாமா, வாங்கினால் வங்கியில் கடன் கிடைக்குமா என்பதை உறுதிசெய்யும். இந்தச் சான்றிதழ் தான், நாம் வாங்கும் வீட்டின் மேல் எந்த வில்லங்கமும் இல்லை, சொத்தின் உரிமையில் எந்த பாதிப்பும் எதிர்காலத்தில் ஏற்படாது என்பதை உறுதி செய்யும்.  

வீட்டின் மதிப்பு நிர்ணயம்


வங்கியின் மூலம் வீடு வாங்க / கட்டுவதற்குக் கடன் பெறவேண்டும் என்றால் சொத்தின் உரிமைக்கு அடுத்தபடியாக மிக முக்கிய காரணி அந்த சொத்தின் மதிப்பாகும்.  அதைக் கொண்டு தான் வீட்டு மனை அல்லது கட்டும் / கட்டிய வீட்டின் விலை நிர்ணயமாகும். அதுவே கடன் அளவு என்னவென்பதை ஒருவரின் வருமானம் மற்றும் செலவுடன் ஒப்பிட்டு முடிவு செய்கிறது. வங்கியின் சொத்து மதிப்பீட்டாளர் அதனை மூன்று பிரிவுகளாக மதிப்பிடுவார்.

(அ) அரசு வழிகாட்டுதலின்படி சொத்தின் மதிப்பு  (Value as per Government Guidelines)

(ஆ) சந்தையில்  சொத்தின் மதிப்பு  (Market Value)

(இ) கட்டாய விற்பனை நிலையில் சொத்தின் மதிப்பு (Forced Sale Value)   

கட்டாய விற்பனை நிலை மதிப்பு எக்காலத்திலும் மிகக் குறைவாகத்தான் இருக்கும். பொதுவாக சந்தை மதிப்பின்படிதான் வங்கி வீட்டுக்கடன் வழங்கும்.  

அந்தந்த காலநிலைக்கு ஏற்ப வங்கியின் மதிப்பீட்டாளர் வீட்டின் மதிப்பை நிர்ணயம் செய்கின்றார்.

(1) சொத்து அமைந்துள்ள இடத்தில் நிலத்தின் சந்தை மதிப்பு மற்றும் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் சமகாலத்தில் பதிகின்ற வழிகாட்டுதல் மதிப்பு.

(2) சொத்து அமைந்துள்ள தெரு, குடிநீர் கழிவு நீர் கால்வாய் வசதிகள் ஆகியவற்றின் நிலை.

(3) பேருந்து / ரயில் நிலையம் , பள்ளி, கல்லூரி. மருத்துவமனை, சந்தை ஆகியவற்றிலிருந்து சொத்து அமைந்துள்ள இடத்தின் தொலைவு.

(4) வீடு கட்டப் பயன்படும் தண்ணீர் மற்றும் அதில் உப்பு இல்லாத தன்மை.  ஆழ்துளைக் கிணறு அமைத்தால் தண்ணீர் கிடைக்கும் பூமியின் ஆழம்.

(5) வீட்டைச் சுற்றி அமைந்த இடம், தோட்டம், இயற்கை உரம் தயாரிக்க இடம், மழைநீர் சேமிப்புக் குழிகள், சுற்றுச்சுவர் அமைக்கவுள்ள இடம்.

(6) கட்டுமானப்பொருட்களை எடுத்து வந்து இறக்குவதற்கான சாலை மற்றும் இடவசதி.  இவை சரியாக  அமைந்தால் வீடு கட்ட ஆகும் செலவு குறையும்.

(7) வீடு கட்டுவதற்கு ஆகும் மொத்த திட்ட மதிப்பீடு மற்றும் இதர செலவுகள்.

வீடு கட்டக் கடன் பெற்று வீட்டைகட்டத் துவக்கிவிட்டோம் அல்லது கட்டுமான நிறுவனத்தில் நாம் வாங்கும் அடுக்ககத்திற்கான தவணைத்தொகையை வங்கி செலுத்தி வருகிறது என்னும் நிலையில் நமது பணிகள் என்னென்ன, அந்தந்த சூழலில் கடன் வழங்கும் வங்கியின் செயலாக்கங்கள் மற்றும் இவை குறித்த பல சந்தேகங்களுக்கான விளக்கங்களை இனி பார்ப்போம்.

மேலும் செய்திகள்

Like Us on Facebook Dinkaran Daily News
  • erode-dmk-votes-2

    அனல் பறக்கும் ஈரோடு கிழக்கு தொகுதி இடைத்தேர்தல் களம்: திமுக அமைச்சர்கள் வீடு வீடாக சென்று தீவிர வாக்கு சேகரிப்பு..!!

  • scotland-bonfire-festival

    ஸ்காட்லாந்தில் பாரம்பரிய நெருப்புத் திருவிழா கோலாகலம்: முதல் முறையாக தீப்பந்தம் ஏந்தியவாறு பேரணி

  • stalin-corp-31

    மழை, வெள்ள காலங்களில் சிறப்பாக பணியாற்றிய மாநகராட்சி பணியாளர்களுக்கு பாராட்டு சான்றிதழ்: முதல்வர் மு.க.ஸ்டாலின் வழங்கினார்

  • long-whale-newyork

    35 அடி நீளம்: நியூயார்க் ரிடோ கடற்கரையில் இறந்தநிலையில் கரை ஒதுங்கிய பிரமாண்ட திமிங்கலம்

  • pak-blast-30

    பாகிஸ்தான் மசூதியில் பயங்கர குண்டுவெடிப்பு!: 28 பேர் உடல் சிதறி பலி, 150 பேர் படுகாயம்..!!

படங்கள் வீடியோ கல்வி சினிமா ஜோ‌திட‌ம்